Nous avons examiné les frais de clôture que vous devez payer lorsque vous achetez une maison avec tout l’argent liquide. L’objectif principal de ce poste est d’éviter que les acheteurs au comptant se laisser distancer par des coûts imprévus.
Étant donné que la plupart des acheteurs de biens immobiliers ont besoin d’un prêt hypothécaire pour acheter. Il est d’autant plus pertinent de passer par tous les frais de clôture lorsqu’il s’agit d’une dette. Passons en revue un exemple et soulignons chaque coût de clôture ainsi que la principale différence de coûts de clôture.
Sommaire
Frais de clôture lors de l’utilisation d’une hypothèque
Vous trouverez ci-dessous un exemple de montant de 1,7 million de dollars pour la préapprobation d’un prêt hypothécaire. Le prix d’achat cible est de 2,8 millions de dollars. L’emprunteur verse donc 1,1 million de dollars, soit 40 %.
Les frais de clôture payés par l’emprunteur figurent dans la colonne Emprunteur. La colonne Prêteur peut correspondre aux frais qu’il paie ou à un crédit accordé à l’emprunteur. Nous discuterons de l’ambiguïté ci-dessous.
Analyse des frais de clôture
Les frais d’établissement sont des frais initiaux facturés par un prêteur pour le traitement d’une nouvelle demande de prêt. Il s’agit d’une compensation pour la mise en place du prêt. Les frais d’ouverture de dossier sont souvent exprimés en pourcentage du montant total du prêt.
Notez que le prêteur a des frais d’émission de 1 548,43 $. Les frais d’émission du prêteur peuvent être en réalité de 1 548,43 $ ou il peut s’agir d’un chiffre inventé. Il met en évidence pour donner l’impression que le prêteur subventionne la majorité des frais d’émission totaux. En tant qu’emprunteur, vous n’en êtes pas vraiment sûr.
Un prêteur avisé positionnera toute la colonne prêteur comme un crédit pour l’emprunteur afin d’inciter à faire des affaires. En d’autres termes, le prêteur peut dire à l’emprunteur qu’il couvre 1 548,43 $ des 2 228 $ de frais de montage (1 548,43 $ de frais de Prêteur + 679,57 $ de frais d’Emprunteur). Ou encore, le prêteur peut dire que si l’emprunteur contracte un prêt hypothécaire avec lui, il paiera un total de 2 125 $ de frais de clôture pour l’acheteur.
En réalité, une banque peut facturer les frais d’établissement qu’elle souhaite. Plus les frais d’émission subjectifs sont élevés, plus ils peuvent donner l’impression que l’emprunteur obtient beaucoup. Les frais d’émission sont un élément que vous devriez pouvoir négocier avec votre prêteur.
Frais de clôture par rapport à un crédit : 15,43 $
Un bon prêteur vous crédite généralement ce coût au moment de la clôture. Toutefois, les frais de rapport de crédit existent parce que la feuille de calcul n’est qu’une estimation fournie lors d’une procédure d’approbation préalable.
Frais de clôture du dépôt fiduciaire : 3,723.43 $
Des frais de dépôt fiduciaire, ou frais de clôture sont versés à la société de gestion, à la société de dépôt fiduciaire ou à l’avocat pour la conclusion d’une transaction immobilière. Généralement, la société de gestion ou de dépôt fiduciaire supervise la clôture en tant que partie indépendante.
Le vendeur choisit généralement la société de gestion des titres de propriété. En effet, il paie d’abord des frais pour analyser le titre de propriété avant de vendre. L’acheteur insiste pour obtenir une autre société de gestion des titres ? Ce serait une perte d’argent puisque l’analyse du titre initial coûte environ 500 dollars et le titre a déjà été analysé. Prévoyez toujours une solution de secours pour faire fructifier votre argent.
Les frais de clôture du séquestre sont négociables avec le vendeur. Vous pouvez demander au vendeur de payer une partie ou la totalité de ces frais.
Politique du prêteur : 3 657 $
Cette taxe est la principale différence entre le paiement en espèces et l’achat d’une maison avec un prêt hypothécaire. Si vous n’avez pas de prêteur, alors un prêteur n’a pas de privilège sur votre propriété. Le prêteur veut protéger l’investissement qu’il a fait en vous.
Une politique de prêt ne protège les intérêts du prêteur dans la propriété qu’en cas de problème avec le titre. Elle ne protège pas l’acheteur. Par conséquent, vous pouvez négocier avec le prêteur une réduction du coût de la police d’assurance prêt.
Frais d’enregistrement : 127 $
Il s’agit d’une dépense inévitable facturée par votre ville pour enregistrer le nouveau propriétaire. Les frais varient d’une ville à l’autre.
Police du propriétaire (facultatif) : 4 571,50 $
Bien que l’assurance des titres de propriété soit facultative. Il est fortement recommandé à tous les acheteurs de souscrire une assurance des titres de propriété. Cela permet de protéger leur achat contre tout vice de titre, comme des privilèges sur la propriété ou noms erronés. Plus la propriété est ancienne, plus le titre de propriété est susceptible de présenter des défauts.
Si vous comptez acheter une propriété de 2,8 millions de dollars, vous feriez mieux de souscrire une police d’assurance propriétaire. La police d’assurance des propriétaires fonciers est valable pendant toute la durée de la propriété.
Titre Notaire : 50 $
Ces frais ne sont pas inclus dans le tableur, mais il s’agit de frais courants qu’un acheteur doit payer. Lorsqu’il signe les documents officiels de clôture. Si vous souhaitez que le notaire vienne chez vous, les frais augmentent probablement.
Pas de frais d’inspection
Certains d’entre vous se demandent peut-être où se trouvent les frais d’inspection. La taxe d’inspection est facultative. Il ne s’agit pas d’une taxe normalement associée à un prêteur.
Un prêteur peut exiger d’un emprunteur qu’il effectue une inspection et mettre en place une réserve d’inspection pour être approuvé. Mais je n’ai jamais entendu parler d’une telle situation.
Pas de frais d’avocat pour l’immobilier
En Californie, il n’est pas nécessaire d’avoir un avocat spécialisé dans l’immobilier. Toutefois, un avocat spécialisé en droit immobilier est nécessaire dans de nombreux États. Le coût varie entre 150 et 350 $/heure en général. Toutefois, les honoraires d’un avocat spécialisé n’ont rien à voir avec le coût supporté par vendeur, prêteur et société de fiducie.
Coût des intérêts payés d’avance et des réserves/encaissement
Toutes les dépenses de cette section sont non négociables puisqu’il s’agit de dépenses qu’un acheteur devrait payer tôt ou tard. Ces frais sont les coûts liés à la possession d’un bien immobilier avec une hypothèque.
Intérêt : $98.87. Il s’agit des intérêts hypothécaires qui s’accumulent entre le moment de la clôture et celui où vous payez le premier prêt hypothécaire. Dans cet exemple, les intérêts s’accumulent à 98,97 $ par jour pendant 10 jours.
Remarquez que le taux d’intérêt n’est que de 2,125 % pour un ARM 7/1. C’est le taux le plus bas que j’ai jamais vu pour un prêt super jumbo amortissable. Avec un taux hypothécaire de 2,125 %, le paiement mensuel du principal et des intérêts sur un prêt de 1,7 million de dollars n’est que de 6 390,33 $.
Le taux est inférieur à la normale en raison de la tarification des relations. Où l’emprunteur a une meilleure relation en raison du fait qu’il a déjà un certain montant d’actifs avec le prêteur.
Quoi qu’il en soit, tout le monde doit profiter des taux records. La faiblesse record des taux d’intérêt est une raison pour laquelle le logement est susceptible de tenir bon en période de récession.
- Dépôt fiduciaire de l’impôt foncier : certaines villes et sociétés de titres vous feront payer d’avance vos impôts fonciers. Dans ce cas, le montant est de 0 $.
- Dépôt fiduciaire d’assurance : certaines villes et compagnie de titres de propriété vous feront payer une partie de votre assurance habitation pendant la transaction. Dans ce cas, le montant est de 0 $.
- Prime d’assurance de la première année : $2,649.60. Plusieurs villes et compagnie de titres de propriété vous feront payer une année entière d’assurance habitation. Votre prêteur vous obligera à souscrire une assurance habitation pour protéger l’investissement qu’il a fait en vous. Dans cet exemple, la prime d’assurance habitation semble être d’environ 1 200 dollars de trop.
- Taxes immobilières dues à la clôture : des villes et États vous feront payer un montant proportionnel de taxes foncières à la clôture. Dans ce cas, le montant est de 0 $. Dans cet exemple, le prêteur estime la facture mensuelle de l’impôt foncier à 2 916,67 $, soit 35 000 $ par an. Cela correspond à 1,25 % du prix d’achat d’une maison, qui s’élève à 2,8 millions de dollars.
Coût total pour l’acheteur
Lors de l’achat d’un bien immobilier, il est toujours bon de disposer d’une réserve de liquidités après avoir versé un acompte et payé tous les frais de clôture. La règle générale est de verser au moins 20 % pour éviter de payer une assurance hypothécaire privée (PMI) et de disposer d’un volant de trésorerie de 10 %.Par conséquent, l’acheteur devrait disposer d’environ 280 000 dollars en espèces ou en titres très liquides après l’achat. La dernière chose que vous voulez ressentir après avoir acheté une propriété avec un effet de levier est de vous sentir stressé. Vous perdez votre emploi ou si vos investissements perdant de la valeur après l’achat ?
L’acheteur se tromperait s’il pensait n’avoir besoin que d’un acompte de 1,1 million de dollars pour acheter une maison de 2,8 millions de dollars avec un prêt hypothécaire de 1,7 million de dollars. Il doit trouver 1 115 522,50 $ en raison de 12 773,93 $ de frais de clôture réelle et de 2 748,57 $ d’intérêts et de réserves payés d’avance.
En général, le prêteur a tendance à avoir des estimations prudentes des frais de clôture pour qu’un acheteur finisse. De cette façon, le prêteur s’assure qu’il gagne 100 % de son argent au lieu de devoir poursuivre un acheteur.
Calculez toujours vos frais de clôture avant d’acheter
Avant de faire une offre d’achat d’un bien immobilier, faites toujours une estimation des frais de clôture. Ainsi, vous pourrez calculer correctement le prix d’achat réel et planifier vos fonds et votre stratégie d’offre en conséquence.
En tant que propriétaire, l’un de vos principaux objectifs est de trouver un moyen de :
- minimiser les frais,
- réduire les coûts d’entretien courant,
- abaisser votre taux hypothécaire et de réduire vos impôts fonciers.
Plus vous pouvez réduire vos coûts, plus votre trésorerie est importante. Il est parfois judicieux de négocier agressivement avec un vendeur les frais de clôture. Cependant, trop de négociations sur le fond risquent de décourager un vendeur. Il est préférable de se contenter de négocier avec acharnement le prix final.
Tous les frais de clôture pour l’achat d’une propriété sont un bon rappel pour essayer de conserver votre propriété le plus longtemps possible. Lorsque le moment est venu de vendre une propriété, les frais sont encore plus élevés. Un acheteur avisé connaîtra également le montant approximatif des frais de vente afin de faire une offre plus éclairée.
Qui doit payer les frais de clôture en cas d’achat immobilier en liquide ?
En général, l’acheteur est la personne qui doit régler le paiement de frais de clôture. Cependant, cela peut être autrement en fonction des conditions du contrat d’achat immobilier convenu avec le vendeur.
À part les frais de clôture, quelles sont les autres charges importantes ?
En cas d’achat de logement, il y a plusieurs charges importantes à payer, mis à part les frais de clôture. Les charges d’agence, le frais de notaire, les taxes relatives au logement acheté, les frais de déménagement, les charges de copropriétés…
Faut-il passer par quel professionnel pour le paiement des frais de clôture ?
Il n’est pas nécessaire de contacter un professionnel pour le règlement du frais de clôture. Vous pouvez effectuer seul le calcul du montant de cette charge. À savoir que des méthodes d’évaluation de ce frais de transactions immobilières existent en ligne. Faites une petite recherche et évaluez vos frais de clôture en toute simplicité.
