Payer tout en liquide pour une maison est l’un des meilleurs moyens d’obtenir un bon prix pour une propriété. Avec tout l’argent liquide, l’acheteur peut faire une offre de réserve sans financement qui est plus intéressante pour le vendeur. Une réserve de financement et une réserve d’inspection sont les deux principales raisons pour lesquelles les offres échouent.
Bien que le paiement en espèces d’un bien immobilier vous permet d’économiser de l’argent en termes de frais de clôture. Cela est dû au fait que vous réduisez les frais liés au prêteur. Vous devez néanmoins payer divers frais pour protéger votre achat.
Frais de clôture pour le vendeur et l’acheteur sont la principale raison pour laquelle les gens doivent conserver leur propriété. Si vous envisagez de vendre votre propriété dans les cinq ans suivant son achat, il est déconseillé d’acheter.
A noter que le tarif des frais de vente peuvent engloutir 6 % des revenus de maison en raison de la commission de 5 % sur la vente de biens immobiliers. Plus les droits de mutation et autres frais de règlement qui peuvent s’élever à 1 %.
Sommaire
Frais de clôture lors du paiement en espèces d’une maison
Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier au comptant, vous devez prendre en compte les frais de clôture au moment de l’offre. Vous trouverez ci-dessous un exemple de tous les frais de clôture liés à l’achat au comptant d’une maison de 1 750 000 dollars en Californie. Chaque État a des frais légèrement différents, mais les principaux coûts sont plus ou moins les mêmes.
Après avoir versé un acompte de 3 % pour la maison (crédit de 52 500 $) une fois l’offre acceptée par le vendeur. Il est temps pour l’acheteur de payer les frais suivants :
- Taxes du comté : 322,46 $
Il s’agit du montant proportionnel des taxes que l’acheteur doit payer et que le vendeur n’a plus à payer.
- Assurance de titres du propriétaire (facultatif) : 3 347 $
Bien que l’assurance titres soit facultative, il est fortement recommandé à tous les acheteurs de souscrire une assurance titres. Cette dernière protège leur achat contre tout vice de titre, comme des privilèges sur la propriété ou des noms erronés. Plus la propriété est ancienne, plus le titre de propriété est susceptible de présenter des défauts.
- Frais de séquestre : 1 570
Ces frais sont versés à la société de dépôt fiduciaire qui s’occupe de la transaction. La société de fiducie est généralement choisie par le vendeur parce que celui-ci paie d’abord des frais. Si l’acheteur insiste pour faire appel à une autre société de dépôt fiduciaire, ce sera une perte d’argent, car l’analyse du titre initial coûte de l’argent (~500 $).
- Titre Notaire : 15 $
Le notaire prend vos signatures et vos empreintes de pouce et s’assure que tous les documents sont officiels.
- Frais de traitement de la fiche de titre : 25 $
La société fiduciaire perçoit également des frais pour s’assurer que les documents sont classés et officiels.
- Enregistrement de l’acte de concession à l’évaluateur du comté de San Francisco : 36 $
C’est le coût pour obtenir l’acte de subvention, le document officiel qui indique que vous êtes le propriétaire du bien selon votre ville.
- Coût total pour l’acheteur : 5 315,46
L’acheteur doit envoyer 5 315,56 $ plus le solde du prix d’achat restant après le crédit de 1 697 500 $ = 1 702 815,46 $. Le coût de clôture de l’acheteur de 5 315,56 $ équivaut à 0,3 % du coût de la maison (1 750 000 $), ce qui n’est pas mal.
L’acheteur doit s’adresser à un prêteur ? Dans ce cas, il devrait payer les frais de titre de propriété du prêteur, les frais d’établissement du prêt hypothécaire, etc. Le coût total pour l’acheteur est plus proche de 8 500 $ au lieu de 5 315,56 $.
Note : il n’y a pas de frais d’inspection ni de frais d’avocat spécialisé dans l’immobilier car ils ne sont pas obligatoires en Californie. En outre, ces frais n’ont rien à voir avec ce que l’acheteur doit à un vendeur, un prêteur ou une société de fiducie. De plus, il est important de ne pas oublier de toujours établir un budget en cas d’achat de maison.
Pourquoi il est important d’obtenir une assurance titres ?
Sur le coût total de 5 315,56 $ pour l’acheteur, 3 347 $ sont couverts par l’assurance titres du propriétaire (63 % du coût). Il est très tentant de ne pas souscrire une telle assurance. D’autant plus que vous signez tous ces documents en faisant confiance au vendeur et à la société fiduciaire. Malheureusement, l’assurance titres de propriété est une dépense nécessaire.
- La plupart des prêteurs exigent de l’emprunteur qu’il souscrive une police d’assurance titres qui protège le montant qu’il prête. Mais cette police ne fournit pas de protection supplémentaire à l’emprunteur.
- Une police d’assurance de titres du propriétaire protège l’investissement financier de l’acheteur dans la maison. En général, l’assurance de titres protège les propriétaires contre toute contestation de leur propriété à un moment ou à un autre.
Un exemple d’émission de titres très courante est celui qui se produit lors d’un refinancement. Souvent, lors d’un refinancement, le nouveau prêteur rembourse le prêt du prêteur actuel avec le produit du refinancement. Lorsque cela se produit, une décharge du prêt remboursé doit être enregistrée au registre des titres de propriété, soit par le nouveau prêteur, soit par l’avocat de clôture, soit par l’emprunteur.
Mais que se passe-t-il si une décharge n’est jamais enregistrée ? Et que se passe-t-il si un autre refinancement a lieu quelques années plus tard et qu’une autre décharge n’est pas enregistrée ? Un problème se pose lorsque le propriétaire tente de vendre la propriété et qu’une recherche de titre est effectuée.
L’examen du titre de propriété révélera qu’il existe plusieurs privilèges hypothécaires en cours sur la propriété. Puis que celle-ci ne pourra pas être cédée à un acheteur tant que ce vice de titre n’aura pas été corrigé.
L’assurance titres du propriétaire ne protège pas seulement le vendeur contre ce type de perte. Mais la compagnie d’assurance titres défend également le vendeur et paie les frais de compensation du titre. Une question de titre plus coûteuse à régler serait celle d’une divergence avec la propriété foncière.
Autres exemples de la nécessité d’une assurance titres
Un vendeur est copropriétaire de sa propriété avec son frère depuis 25 ans. Elle et son frère ne se sont pas parlé au cours des dix dernières années. Elle ignore qu’elle a besoin de la signature de son frère sur l’acte de vente de la propriété.
Un acheteur achète la propriété et tente de la vendre un jour. Un examen des titres de propriété révèle que l’acheteur n’a pas acheté la propriété avec un titre de propriété valable. Le titre doit aussi être clair et négociable, car le frère a toujours un droit de propriété sur la propriété.
Là encore, l’assurance titres du propriétaire ne protège pas seulement le vendeur contre ce type de perte. Mais la compagnie d’assurance titres paie également le coût financier d’un litige concernant la revendication de la propriété. Le coût financier pour un vendeur sans assurance titres peut s’élever à des centaines de milliers de dollars.
Même si vous n’en aurez peut-être jamais besoin, la tranquillité d’esprit et les économies financières sont monumentales si vous en avez besoin un jour.
Remarquez le dépôt d’argent le plus rentable
L’acheteur a versé un acompte de 52 500 $, soit 3 % du prix d’achat de la maison, pour que le vendeur accepte l’offre. Bien qu’il y ait des frais de clôture, l’acompte de 3 % est de loin le coût le plus élevé SI l’affaire n’aboutit pas et que le vendeur décide de contester.
L’acompte de 3 % est toujours déposé sur un compte séquestre auprès d’une société de titres. La principale responsabilité de la société de gestion est de veiller à ce que la transaction soit conclue correctement et que personne ne se fasse avoir.
Du point de vue de l’acheteur, le dépôt de 3% d’arrhes doit être considéré comme votre « argent à risque ». Vos frais de financement et d’inspection devraient vous permettre de vous en sortir sans avoir à sacrifier un dollar de votre dépôt d’arrhes. Vous décidez de faire marche arrière à la dernière minute pour une raison différente ? Dans ce cas, il est possible que le vendeur conserve votre dépôt.
Du point de vue du vendeur, vous ne devez absolument vous engager qu’avec des emprunteurs qui sont au moins préapprouvés. Le processus de préapprobation peut souvent prendre de deux à quatre semaines. Par conséquent, non seulement le vendeur saura qu’un emprunteur préapprouvé a les moyens financiers. Mais il saura aussi que l’acheteur a l’intention de le faire.
Ce qu’il faut faire des frais de clôture
Un acheteur de maison ou un investisseur immobilier avisé fait figurer dans son contrat d’offre les frais de clôture. Ne soyez pas aveuglés par les frais de clôture lorsque le moment est venu de signer les documents.Dans l’exemple des 1 750 000 dollars ci-dessus, l’acheteur aurait eu tort de penser qu’il n’avait que 1 750 000 dollars à proposer. Si tel était le cas, l’acheteur aurait dû proposer 1 744 684,54 $ si 1 750 000 $ était le maximum qu’il voulait payer.
Les frais de clôture sont quelque peu négociables s’il s’agit d’un marché d’acheteurs. En d’autres termes, vous pouvez obtenir de votre vendeur qu’il s’engage à couvrir une partie des frais. Mais cette négociation peut aussi se retourner contre vous et vous faire perdre la propriété.
Il est donc préférable d’avoir une offre propre qui cuit dans les frais de clôture de votre transaction. De cette façon, tout le monde se sent mieux si l’offre est acceptée.
