L’immobilier offre de nombreuses possibilités comme alternative aux obligations. Il peut constituer une source importante de revenus passifs et ne nécessite aucune vente d’actifs sous-jacents pour produire ces revenus. Les loyers augmentent parallèlement à l’inflation, ce qui constitue une protection intégrée contre celle-ci. Les marchés immobiliers évoluent en grande partie indépendamment des marchés boursiers, ce qui contribue à réduire le risque de votre portefeuille. Et bien sûr, votre investissement reste garanti par un actif réel : la propriété.

Comment fonctionne le crowdfunding dans l’immobilier ?

Aujourd’hui, les investisseurs peuvent choisir parmi des options apparemment infinies pour investir dans l’immobilier indirectement sans avoir à se battre pour le financement, à gérer des locataires indisciplinés ou à prendre eux-mêmes le titre de propriété. Historiquement, la plupart des investisseurs n’avaient accès aux fonds d’investissement immobilier (REIT) ou aux fonds de placement hypothécaire cotés en bourse que s’ils souhaitaient diversifier leur portefeuille avec des biens immobiliers. Mais à partir de 2010 environ, les sociétés de financement de l’immobilier ont créé une nouvelle façon d’investir dans l’immobilier.

Le crowdfunding immobilier offre deux types d’investissements distincts :

  • les fonds propres
  • les dettes garanties par des biens immobiliers.

Dans le premier cas, la société de crowdfunding achète des biens immobiliers et obtient des fonds d’investisseurs comme vous. Dans le second cas, la société de crowdfunding accorde des prêts à d’autres investisseurs, toujours financés par vous.

Aucun des deux n’est intrinsèquement meilleur ou pire, plus sûr ou plus risqué. Le crowdfunding de dettes tend à verser des revenus plus élevés sous forme de distributions, tandis que le crowdfunding d’actions tend vers des investissements à plus long terme.

Disponibilité pour les investisseurs non accrédités

Tous les sites de crowdfunding n’acceptent pas l’argent d’investisseurs non accrédités. Si vous ne savez pas ce qu’est un investisseur accrédité, vous n’en êtes probablement pas un. Les investisseurs accrédités doivent satisfaire à des critères de richesse minimums spécifiques.

Pour être considéré comme un investisseur qualifié, vous devez disposer d’un avoir net d’au moins 1 million de dollars, sans compter la valeur nette de votre maison. Vous pouvez également être qualifié si vous avez un revenu d’au moins 200 000 $ en tant que déclarant célibataire ou de 300 000 $ en tant que couple marié déclarant conjointement pour les deux dernières années, plus un espoir raisonnable d’égaler ce revenu cette année.

Pourquoi cette distinction ?

La Securities and Exchange Commission (SEC) impose des protections rigoureuses aux consommateurs pour les investissements accessibles au public, qui s’avèrent plus difficiles que ce qu’ils valent pour de nombreux investissements de capitaux privés. Afin de rester simples et rentables, de nombreuses entreprises qui les proposent ne les mettent pas à la disposition du grand public.

Au lieu de cela, ils les offrent exclusivement aux riches investisseurs accrédités, qui peuvent choisir de renoncer aux protections standard des consommateurs et de participer à des investissements privés moins réglementés. En tant qu’investisseur de la classe moyenne, vous n’avez pas ce choix. La SEC estime que les classes moyennes ont besoin d’être protégées contre les erreurs potentielles et ne leur permet pas de renoncer à ces protections.

Les meilleurs investissements de crowdfunding

La SEC offre une option intermédiaire pour les sociétés de financement de masse – une option moins réglementée que celle qu’elle applique aux sociétés de placement immobilier cotées en bourse, mais plus qu’elle n’autorise les investissements privés ouverts uniquement aux investisseurs accrédités. Cela signifie que certains sites Web de financement communautaire font des efforts supplémentaires pour permettre la participation d’investisseurs ordinaires, et pas seulement des riches.

Si vous n’êtes pas un investisseur qualifié, vous pouvez toujours participer à des opérations sur les meilleurs sites de financement de l’immobilier. Et beaucoup d’entre eux ont un investissement minimum peu élevé.

Fundrise

Fondée en 2010, Fundrise est la plus ancienne et la plus établie des plateformes modernes de crowdfunding immobilier, ayant financé environ 4,9 milliards de dollars d’investissements à ce jour.

  • Investissement minimum: $500
  • Type d’investissement: Capitaux propres et dettes
  • Type de paiement: Dividendes trimestriels et appréciation des actions

Fundrise offre plusieurs options d’investissement. Son plan de démarrage vous permet d’investir avec seulement 500 dollars et répartit votre investissement entre un large éventail de biens immobiliers et de prêts. Si vous investissez au moins 1 000 dollars, vous pouvez choisir parmi ses plans avancés, notamment un plan de revenu supplémentaire, un plan de portefeuille équilibré et un plan de croissance à long terme.

Le plan de revenu complémentaire verse les dividendes les plus élevés mais les rendements totaux les plus faibles. Il verse de 3,1 % à 3,4 % de revenus annuels en dividendes et enregistre un rendement historique moyen de 5,6 % à 6,9 %, soit un rendement annuel total de 8,7 % à 10,3 %. Le fonds comprend 65 % de dettes garanties par des biens immobiliers et 35 % de capitaux propres immobiliers répartis sur 28 projets actifs.

RealtyMogul

Autre « ancienne » société selon les normes de financement par la foule, RealtyMogul a été lancée en 2013.

  • Investissement minimum: $5,000
  • Type d’investissement: Fonds propres et dettes, ou fonds propres uniquement
  • Type de paiement: Dividendes mensuels ou trimestriels et appréciation des actions

L’investissement minimum est assez élevé par rapport aux autres sociétés qui autorisent les investisseurs non accrédités. Mais il offre deux options d’investissement à ces investisseurs.

Le premier est son MogulREIT I, qui se concentre davantage sur les revenus avec une distribution annuelle moyenne de 7,7 %. Il verse ces revenus mensuellement sous forme de dividendes et dispose d’un actif total de 272 millions de dollars répartis sur 15 investissements différents (un mélange d’actions et de dettes). La valeur des actions augmente également au fil du temps.

RealtyMogul offre également une option plus axée sur la croissance dans son MogulREIT II. Il verse des dividendes trimestriels plutôt que mensuels à un taux annuel de 4,5 %. Au fil du temps, le prix des actions augmente et RealtyMogul verse des distributions importantes lorsqu’elle vend des propriétés. Bien qu’il s’agisse d’un portefeuille plus petit avec sept investissements totalisant 128 millions de dollars, il comprend toutes les actions et aucune dette.

GroundFloor

Une autre entreprise datant de 2013, il y a beaucoup à aimer dans GroundFloor, à commencer par son investissement minimum de seulement 10 dollars.

  • Investissement minimum: $10
  • Type d’investissement: Dette
  • Type de paiement: Intérêts mensuels ou de fin de prêt et remboursement

Contrairement à de nombreuses entreprises qui financent la foule, GroundFloor vous permet de choisir des prêts immobiliers individuels. Il fait office de prêteur et travaille avec des investisseurs immobiliers qui ont besoin de prêts à court terme pour l’achat et la rénovation de biens immobiliers. GroundFloor attribue une note de risque à chaque prêt et fixe le prix en conséquence.

Plus le risque est élevé, plus l’intérêt est élevé, les prêts étant remboursés entre 6 et 15 %. Vous choisissez les prêts qui vous conviennent et vous investissez autant ou aussi peu que vous le souhaitez dans chacun d’entre eux.

Diversyfund

Un relatif nouveau venu lancé en 2016, Diversyfund fait une chose et la fait bien : la croissance.

  • Investissement minimum: $500
  • Type d’investissement: Équité
  • Type de paiement: Lors de la vente des biens (horizon de plus de cinq ans)

La société de financement populaire investit directement dans les propriétés de son fonds de placement immobilier privé, sans aucun investissement par emprunt. Plutôt que de verser des dividendes, elle réinvestit tous les produits dans la croissance de son portefeuille, qui se compose principalement d’immeubles d’habitation. Ce modèle contraste avec les sociétés de placement immobilier cotées en bourse, qui doivent légalement verser au moins 90 % de leurs bénéfices aux investisseurs sous forme de dividendes. Il est donc extrêmement difficile pour elles de se développer.

Streitwise

Avec son dividende toujours élevé, Streitwise s’est rapidement fait un nom, bien qu’il n’ait ouvert ses portes qu’en 2017.

  • Investissement minimum: $1,000
  • Type d’investissement: Équité
  • Type de paiement: Dividende trimestriel plus appréciation des actions

La société d’investissement immobilier Streitwise a versé un impressionnant dividende annuel de 10 % chaque trimestre depuis la création de son fonds en 2017. Comme si ce n’était pas un rendement assez tentant, les investisseurs peuvent également gagner de l’argent grâce à l’appréciation des actions.

Le fonds unique de la société s’appelle 1st Streit Office et, comme son nom l’indique, il comprend des biens immobiliers commerciaux. Plus précisément, Streitwise recherche des immeubles de bureaux et à usage mixte dans des « marchés non porteurs ». Cela signifie des villes secondaires qui ne servent pas de points d’entrée majeurs aux États-Unis. Ces marchés ont tendance à offrir des biens immobiliers à moindre coût et à rendement plus élevé, formant ainsi certaines des meilleures villes des États-Unis pour l’investissement immobilier.

Rich Uncles

En plus d’avoir le nom le plus original du secteur, Rich Uncles se distingue par son faible investissement minimum pour son StudentREIT.

  • Investissement minimum: $5
  • Type d’investissement: Équité
  • Type de paiement: Dividende trimestriel plus appréciation des actions

Comme vous l’avez peut-être deviné, le fonds investit dans le logement des étudiants – plus précisément dans les logements pour étudiants dont le taux d’occupation est d’au moins 90 % et qui comptent au moins 150 lits.

Rich Uncles propose également un second fonds immobilier commercial appelé National REIT. Il exige un investissement minimum plus élevé de 500 dollars et investit dans des bâtiments industriels, commerciaux et de détail.

Les meilleurs investissements de crowdfunding

Moins de 10 % des ménages américains sont qualifiés d’investisseurs accrédités. Pourtant, la majorité des sociétés de crowdfunding immobilier autorisent encore exclusivement la participation d’investisseurs accrédités, car la charge réglementaire est beaucoup plus lourde pour ouvrir les investissements de crowdfunding à tous.

La minorité des investisseurs qui remplissent les conditions requises peut envisager les investissements de financement par la foule suivants en plus des options ci-dessus – et peut potentiellement obtenir des rendements encore plus élevés grâce à la plus grande flexibilité.

EquityMultiple

Société d’investissement immobilier en ligne EquityMultiple s’accompagne d’un avantage significatif. Elle est soutenue par Mission Capital, une société d’investissement en capital et en dette dans le secteur immobilier. Fondée en 2002, Mission Capital met à profit plusieurs décennies d’expérience combinée.

  • Investissement minimum: $10,000
  • Type d’investissement: Fonds propres ou dettes
  • Type de paiement: Varie, avec des options pour le revenu continu et la distribution des bénéfices lors de la vente

Trois types d’investissements aux investisseurs agréés

Chacun avec un investissement minimum de 10 000 dollars.

  • Équité. Vous investissez de l’argent directement dans la propriété d’un bien commercial. Dans le cadre d’une syndication, vous investissez passivement de l’argent dans une grande transaction immobilière et obtenez une propriété fractionnée de cette propriété. En tant que propriétaire, vous disposez d’un potentiel d’augmentation illimité, mais vous gagnez de l’argent en fonction des bénéfices de l’entreprise. Cela signifie que vous êtes payé en dernier, après les prêteurs et les investisseurs privilégiés. La période de propriété typique est de deux à cinq ans.
  • Fonds propres privilégiés. Les détenteurs d’actions privilégiées sont payés avant les détenteurs d’actions. Mais ce qu’ils gagnent en sécurité supplémentaire, ils le perdent en potentiel de profit. Ils gagnent une distribution mensuelle ou trimestrielle fixe, plus une partie plafonnée des bénéfices à la hausse lors de la vente. La période de détention typique est légèrement plus courte, de un à trois ans.
  • Dette syndiquée. Dans ce cas, vous prêtez de l’argent à un projet immobilier spécifique. Vous n’avez pas de droit de propriété ni de potentiel d’augmentation, mais vous percevez des intérêts réguliers – à condition que l’emprunteur effectue ses paiements comme promis. Les prêts d’EquityMultiple sont à court terme, de six à 24 mois, et visent un TAEG de 7 à 12 %.

Les investisseurs en actions paient des frais annuels de gestion des actifs de 0,5 % à 1 %, et EquityMultiple perçoit les premiers 10 % des bénéfices lors de la vente des propriétés. Les transactions privilégiées en actions et en dettes syndiquées sont structurées différemment selon l’investissement, aussi faut-il étudier soigneusement chaque option d’investissement.

Sharestates

La société de financement de l’immobilier Sharestates sert principalement de prêteur aux promoteurs immobiliers. Elle examine soigneusement les transactions, les finance avec ses propres capitaux, puis récupère ces capitaux en levant des fonds auprès d’investisseurs comme vous.

  • Investissement minimum: $5,000
  • Type d’investissement: Dette
  • Type de paiement: Revenu mensuel

Vous pouvez choisir les prêts que vous voulez financer, et les rendements des prêts varient en fonction du risque. Le fonctionnement est similaire à celui de GroundFloor, bien que les projets soient généralement plus importants, avec de nombreux grands bâtiments commerciaux.

Sharestates a financé 2,37 milliards de dollars à ce jour, avec un rendement moyen de 10,19 % pour ses investisseurs. Il revendique un taux de perte des investisseurs de 0 %, ce qui signifie qu’aucun investisseur n’a perdu d’argent sur son investissement principal.

Avec un investissement minimum de 5 000 dollars pour les résidents américains et de 10 000 dollars pour les investisseurs étrangers, le rachat n’est pas négligeable mais reste conforme à celui de nombreuses sociétés de financement populaire qui offrent des services aux investisseurs accrédités.

En plus d’offrir un investissement à court terme (généralement des prêts de six à 24 mois), Sharestates permet aux investisseurs de vendre leurs parts de prêt de manière anticipée – avec une pénalité, bien sûr. Les investisseurs peuvent récupérer 94 % de leur investissement dans les 90 premiers jours, 95 % dans les 90 jours suivants, et 96 % dans les 90 jours suivants.

Néanmoins, cela fait de Sharestates un investissement de financement de foule plus flexible que la plupart des autres.

RealCrowd

Fondé en 2013, RealCrowd apporte un modèle commercial unique dans le domaine du crowdfunding immobilier.

Investissement minimum: $5,000

Type d’investissement: Équité

Type de paiement : Varie

S’écartant du modèle commercial commun du crowdfunding, RealCrowd ne fait pas payer de frais aux investisseurs. Point final.

Il sert plutôt de plate-forme de marché, mettant en relation les syndics immobiliers commerciaux (également appelés sponsors) avec les investisseurs accrédités. Le syndic qui monte l’opération paie à RealCrowd une commission pour être inscrit sur sa plate-forme.

Malheureusement, cela signifie que RealCrowd sert en fin de compte le syndic, qui paie ses honoraires. Bien que RealCrowd effectue un contrôle de base des syndics, il ne participe pas aux transactions, ce qui signifie que vous assumez l’entière responsabilité du contrôle des transactions individuelles.

Vous investissez dans la propriété fractionnée du bien et, en tant que détenteur d’actions, vous bénéficiez de la plus-value et pouvez recevoir des distributions régulières. La plupart des opérations de syndication impliquent un engagement d’au moins trois à cinq ans.

Si la plateforme vous permet de parcourir un large éventail de syndications immobilières, elle ne vous offre que peu de protections. Elle convient mieux aux investisseurs expérimentés dans l’immobilier commercial qui savent comment examiner les accords de syndication.

AcreTrader

Dans une tournure unique, AcreTrader vous permet d’investir dans des exploitations agricoles en activité.

  • Investissement minimum: Varie, généralement de 5 000 à 15 000 dollars
  • Type d’investissement: Équité
  • Type de paiement: Dividendes en cours et bénéfices à la vente

AcreTrader achète des parcelles de terres agricoles sous des entités juridiques distinctes. Il gère les exploitations agricoles, en supervisant toutes les opérations. Vous achetez des actions des entités juridiques qui possèdent des exploitations agricoles individuelles, et vous touchez généralement des dividendes annuels. Vous pouvez vendre vos actions sur le marché en ligne, bien qu’elles soient conçues comme des investissements immobiliers à long terme et qu’elles soient assorties d’une « date limite », à laquelle la ferme doit être vendue et les investisseurs payés (généralement trois à cinq ans après la date d’achat).

En parcourant les projets de fermes individuelles, AcreTrader fournit des informations sur le rendement annuel et les estimations d’appréciation. Il répertorie également tous les détails pertinents sur l’exploitation, du prix d’achat aux cultures primaires, en passant par la localisation et les données financières. Chaque propriété reçoit une note en fonction de son niveau de risque.

Les actions fonctionnent un peu différemment avec AcreTrader. Il répartit les actions en fonction de la superficie, chaque action représentant un dixième d’acre. Ainsi, l’investissement minimum varie d’une propriété à l’autre.

AlphaFlow

Le gestionnaire d’investissements immobiliers AlphaFlow propose un autre modèle de prêt financé par la foule, plus unique. Plutôt que de vous laisser choisir les biens à prêter, il choisit les investissements pour vous en fonction de vos objectifs, de votre âge, de votre tolérance au risque et d’autres caractéristiques personnelles.

Voyez-le comme un robot-conseiller pour les dettes immobilières, bien qu’il ait l’intérêt de financer ses emprunts.

Investissement minimum: $10,000

Type d’investissement: Dette

Type de paiement: Intérêts mensuels

AlphaFlow prête de l’argent contre des maisons résidentielles et multifamiliales, en finançant des prêts en argent comptant accordés par des prêteurs locaux dans tous les États-Unis. Il s’agit de prêts à court terme (six à douze mois) pour l’achat et la remise en état de maisons, principalement pour des nageoires. Vous investissez de l’argent dans ces prêts.

La transparence d’AlphaFlow est un avantage certain. À tout moment, vous pouvez consulter un diagramme circulaire des prêts en cours et de ceux qui sont en retard de 60, 90 ou 120 jours. Actuellement, elle a accordé 978 prêts dans 42 États, dont 803 ont été remboursés et fermés, ce qui laisse 175 prêts ouverts à l’heure actuelle. Le rendement de ces prêts a été en moyenne de 8,19 % et 0,18 % de ses prêts ont subi des pertes en capital.

LendingHome

Cette société fait office de prêteur de fonds pour les investisseurs immobiliers résidentiels, généralement des palmes de maison. LendingHome finance les prêts avec ses propres liquidités, puis collecte des fonds auprès d’investisseurs privés – vous.

Investissement minimum: $50,000

Type d’investissement: Dette

Type de paiement: Intérêts mensuels

L’inconvénient le plus important de LendingHome réside dans son investissement minimum : un énorme 50 000 dollars. Même parmi les investisseurs accrédités, c’est beaucoup pour se garer au même endroit.

Néanmoins, les investisseurs peuvent répartir leur argent sur un large éventail de prêts. Vous pouvez choisir des prêts individuels à financer, un peu comme pour le GroundFloor. Et comme pour GroundFloor, LendingHome évalue (et tarifie) chaque prêt en fonction du risque. Les prêts à haut risque rapportent des intérêts nettement plus élevés, comme on peut s’y attendre.

D’un autre côté, les prêts en argent dur sont à court terme, généralement de neuf à douze mois et parfois jusqu’à 24 mois. LendingHome a également commencé récemment à émettre des hypothèques à long terme sur des biens immobiliers locatifs, qui paient des intérêts plus réguliers.

CrowdStreet

Lancé en 2014, CrowdStreet se compte parmi les plus anciennes entreprises de financement par la foule sur le Web.

Investissement minimum: $10,000

Type d’investissement: Équité

Type de paiement: Profiter de l’appréciation

Il offre trois options d’investissement. La première consiste à verser de l’argent dans un fonds qui possède de 30 à 50 propriétés. Des trois options d’investissement, c’est celle qui présente l’investissement minimum le plus bas, soit 10 000 dollars. Le fonds de CrowdStreet, comme tant d’autres investissements de crowdfunding, implique un engagement à long terme avec une période d’investissement cible de cinq à dix ans. Il se fixe un objectif ambitieux de rendement de 16 % sur son offre actuelle de fonds.

Les investisseurs peuvent également participer à des syndications immobilières individuelles par l’intermédiaire du CrowdStreet Marketplace. Ce système fonctionne de la même manière que RealCrowd, où les syndicataires inscrivent leur affaire sur la plateforme. Et où les investisseurs peuvent se joindre au projet en tant que partenaires. Les investissements minimums varient selon la syndication, mais se situent généralement entre 25 000 et 50 000 dollars.

La troisième option proposée par CrowdStreet est un service de conseil en investissement géré. Elle nécessite un investissement minimum de 250 000 dollars et sélectionne pour vous des investissements immobiliers, comme AlphaFlow.

Les frais varient selon le type d’investissement.

Le mot de la fin

En tant que source alternative de revenus pour la retraite, l’immobilier offre beaucoup de choses à aimer. A commencer par ses rendements, qui battent habilement les obligations. Bien que l’immobilier offre une liquidité moindre et, dans de nombreux cas, un risque plus élevé que les obligations. Il offre une stabilité bien plus grande que les actions. Cette faible volatilité résulte directement de sa faible liquidité et des barrières à l’entrée historiquement élevées.

J’investis dans l’immobilier comme source immédiate de revenus passifs et dans des actions pour une croissance à long terme. Comme l’immobilier peut fournir un revenu régulier et que les marchés immobiliers évoluent indépendamment des marchés boursiers. Il permet de se prémunir contre le risque lié à la séquence des rendements. Et comme vous n’avez pas besoin de vendre les actifs sous-jacents pour générer des revenus. Vous n’avez pas à vous soucier des taux de retrait sûrs avec vos investissements immobiliers. Vous pouvez simplement laisser les revenus continuer à affluer.

Pour autant, l’immobilier n’est pas sans risques. Si vous êtes nouveau dans le domaine de l’investissement immobilier, commencez petit avec les sociétés de financement public. J’ai investi aussi peu que 100 dollars dans un prêt au GroundFloor, qui rapporte 9 % d’intérêts.

Le Crowdfunding offre un moyen simple de diversifier votre portefeuille en y incluant des biens immobiliers, mais comme toujours, faites preuve de diligence. Surtout, n’investissez jamais rien que vous ne puissiez vous permettre de perdre en un seul placement.

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