Dans ma quête pour comprendre les principales plateformes de financement de l’immobilier, j’ai réalisé cette étude exhaustive sur EquityMultiple.

Le NASDAQ a augmenté de plus de 20 % et le S&P 500 est revenu à peu près au même niveau depuis le début de l’année. Avec une forte reprise des actions, l’argent devrait être à la recherche d’opportunités de reprise en retard dans l’immobilier.

En fait, EquityMultiple m’a contacté en 2017, quelques mois avant la naissance de mon premier enfant. À l’époque, j’étais trop concentrée sur le bon déroulement des choses dans ma famille pour me préoccuper d’autre chose.

Maintenant, j’ai tout le temps du monde entre 4h et 7h30 et après 21h30. Avec environ 500 000 dollars de capitaux de financement de foule dans l’immobilier qui me reviendront au cours des trois prochaines années, il est temps de faire plus de recherches.

Voici ma revue EquityMultiple avec les réponses de Soren Godbersen, responsable de la croissance.

Examen de l’équité multiple

1) Comment EquityMultiple a-t-elle débuté et comment la société a-t-elle progressé depuis sa création ?

EquityMultiple a été créé dans le but de rendre l’investissement immobilier simple, accessible et transparent pour l’investisseur autogéré. Notre objectif est de rendre l’investissement dans des actifs immobiliers commerciaux de haute qualité aussi facile que l’achat d’actions. Pour chaque investissement, nous assurons un contrôle rigoureux de chaque offre d’investissement et un reporting complet.

Notre plateforme permet aux investisseurs accrédités d’investir passivement aussi peu que 10 000 dollars dans des biens immobiliers gérés par des professionnels à travers les États-Unis. Ainsi, non seulement les investisseurs individuels peuvent accéder à des actifs privés susceptibles d’offrir une diversification critique et des rendements non corrélés par rapport à un portefeuille traditionnel d’actions et d’obligations, mais nos investisseurs peuvent également créer des portefeuilles immobiliers diversifiés à travers les marchés et les types de biens.

EquityMultiple Co-Founders : Charles Clinton, PDG, et Marious Sjulsen, responsable de l’immobilier

Depuis leur création en 2015, nos investisseurs ont participé à plus de 2,7 milliards de dollars de transactions immobilières. Nous cherchons à offrir en permanence des possibilités de diversification tout en respectant des normes de souscription strictes. Notre plateforme n’a accepté qu’environ 5 % des investissements que nous évaluons.

EquityMultiple offre des dettes de premier rang, des actions privilégiées et des investissements en actions pour un éventail de profils de risque/rendement ; et un flux d’affaires qui couvre les types de propriété et les marchés de tout le pays.

2) En quoi êtes-vous différent de certaines autres plateformes de financement de l’immobilier ?

Nous sommes vraiment fiers de nous concentrer sur l’investisseur au lieu d’être simplement un marché.

Notre souscription rigoureuse, notre équipe spécialisée dans les relations avec les investisseurs et nos services internes de gestion des actifs signifient que nous guidons nos investisseurs et nos investissements tout au long du cycle de vie. Nous nous concentrons sur la préservation du capital et fournissons des rapports transparents tout au long du processus.

Comme je l’ai mentionné, nous offrons également une diversification dans un certain nombre de dimensions. Nos investissements en dette senior et mezzanine donnent à nos investisseurs un taux de rendement fixe, avec priorité de paiement, sur une période de détention relativement courte (généralement 8 à 24 mois).

Nos investissements en actions ordinaires permettent aux investisseurs d’exploiter les avantages des investissements à haut rendement. Enfin, nos investissements en actions privilégiées offrent un peu d’hybride : priorité de paiement sur les actions ordinaires, rendement préférentiel forfaitaire et droit à une certaine hausse si l’investissement est performant.

Nous proposons des investissements dans les principales classes d’actifs de la CRE (multifamiliale, bureautique et industrielle) ainsi que dans des classes d’actifs plus spécialisées comme le self-stockage, les résidences-services ou les lave-autos, qui peuvent offrir une thèse d’investissement résistant à la récession.

La plupart des autres plates-formes n’offrent pas une gamme d’investissements aussi étendue. Récemment, nous nous sommes également concentrés sur les produits de fonds privés. Cela offre à nos investisseurs des possibilités de diversification encore plus grandes. Vous trouverez ci-dessous un examen de notre proposition de valorisation par EquityMultiple.

*À partir du deuxième trimestre 2020. Les performances passées ne sont pas une garantie de résultats futurs

**Source : NAREIT (rendement total de 1999 à 2018)

3) Vous avez mentionné une répartition entre les dettes et les actions privilégiées et les investissements en actions. Quel est le pourcentage des transactions qui sont des capitaux propres par rapport aux capitaux d’emprunt ? Quelle est la fourchette de rendement pour chacune ?

Notre objectif est toujours d’offrir une diversité d’opérations sur l’ensemble du capital, c’est-à-dire la dette senior, la dette mezzanine, les actions privilégiées, les actions ordinaires. Nous le faisons pour plusieurs raisons.

D’une part, pour que nos investisseurs puissent diversifier les périodes de détention, les profils de risque/rendement et les échéances “échelonnées” de nos transactions. Tout comme vous pouvez diversifier vos placements en bons du Trésor, obligations et actions productrices de revenus en fonction de vos objectifs de rendement et de votre tolérance au risque, la diversité de nos opérations sur l’ensemble du capital permet à nos investisseurs d’adapter leur portefeuille immobilier à leur appétit pour la priorité de paiement et aux périodes de détention plus courtes par rapport au potentiel de hausse et d’appréciation.

Nous maintenons également une approche équilibrée afin que les investisseurs ayant un profil risque/rendement particulier puissent trouver quelque chose qui leur convienne.

Cela dépend aussi un peu de la dynamique du marché. À la même époque l’année dernière, lorsque le consensus était que nous étions au sommet du marché ou près de celui-ci, nous avons donné la priorité aux investissements – comme les structures d’actions privilégiées – où nos investisseurs auraient droit à un rendement contractuel privilégié.

Maintenant que nous sommes entrés dans une phase de ralentissement, nous espérons trouver des opportunités de capitaux propres à valeur ajoutée plus attrayantes. Cela dit, nous chercherons toujours à offrir cette diversification des positions dans la pile de capital.

Pour répondre à votre première question, voici la composition de notre portefeuille aujourd’hui, vers le milieu de l’année 2020.

EquityMultiple Review 2020 Composition du portefeuille

  • Actions ordinaires/JV : 55%.
  • Fonds propres privilégiés : 31%.
  • Dette : 14%.

Là encore, la majorité de nos prises de participation dans des coentreprises sont à plus long terme et toujours en cours.

En ce qui concerne les fourchettes de rendement cible, la répartition de base est la suivante :

  • Dette senior : 8-13% de rendement net pour les investisseurs.
  • Actions privilégiées : 8 à 12 % du rendement net actuel des actions privilégiées et 11 à 17 % du rendement net total des actions privilégiées, y compris une partie du rendement cumulé.
  • Actions ordinaires : TRI net de plus de 14 % (les TRI cibles peuvent varier considérablement en fonction des facteurs de risque).

Nous avons également proposé un fonds de zone d’opportunité, 1031 bourses, et des investissements en dette mezzanine ou subordonnée. Il ne s’agit donc pas d’une liste exhaustive des structures ou des fourchettes de rendement visées.

4) Quels sont les frais facturés par EquityMultiple ?

Les investissements en actions sont soumis à des frais annuels de gestion des actifs de 0,5 % à 1,5 %. EquityMultiple conserve généralement 10 % des bénéfices sur les investissements en actions réalisés une fois que les investisseurs ont reçu la totalité du capital. Cela permet de mieux aligner les intérêts, car nous cherchons à maximiser les rendements pour le compte des investisseurs.

Tous les frais sont présentés en toute transparence dans les documents destinés aux investisseurs de chaque transaction. En outre, tous les objectifs et prévisions de rendement sont présentés nets de frais.

5) Quel a été l’impact de COVID-19 sur les marchés immobiliers en général, et comment affecte-t-il votre entreprise en particulier ?

De toute évidence, la pandémie a mis au défi l’ensemble de l’économie. Bien que l’impact total ait été négatif sur la demande des marchés immobiliers, la dislocation créera certainement des opportunités.

Comme nous disposons d’un réseau national d’opérateurs et de partenaires de parrainage bien capitalisés, nous serons en mesure de saisir rapidement les opportunités créées par la réévaluation des actifs. Dans certaines circonstances, les chocs de la demande créeront des opportunités d’actifs en difficulté. Certains propriétaires, emprunteurs et, dans certains cas, prêteurs peuvent être contraints de liquider des actifs.

Nous travaillons avec un certain nombre de sponsors de qualité – qui ont connu le succès en matière d’investissement en actifs en difficulté pendant des décennies – pour offrir à nos investisseurs des opportunités d’actifs en difficulté, qui, nous l’espérons, se manifesteront de diverses manières sur de nombreux marchés pendant la récession et la reprise.

Dans le même ordre d’idées, nous pensons que le moment est venu de rechercher des fonds immobiliers privés. Les investisseurs sont en mesure de réaliser une diversification temporelle : leur capital est investi dans le temps, ce qui permet au promoteur du fonds de tirer parti des moments d’achat optimaux pour le compte de nos investisseurs.

Sur un plan plus macroéconomique, nous pensons que les actifs alternatifs comme l’immobilier privé servent bien les investisseurs en période de forte volatilité des marchés publics. Nous ne savons pas ce que l’avenir nous réserve ni à quoi ressemblera la reprise, mais nous pouvons nous attendre à ce que la volatilité soit la norme et non l’exception.

Les investissements immobiliers privés – comme ceux proposés sur EquityMultiple – permettent aux investisseurs d’obtenir des rendements grâce à une gestion compétente et à des thèses d’investissement solides, y compris des opportunités d’actifs en difficulté.

6) Quel est le processus de contrôle de la qualité effectué par EquityMultiple avant d’approuver un accord?

Nous nous accrochons vraiment à nos pratiques de souscription internes. Chaque investissement doit être soumis à un processus de contrôle rigoureux en plusieurs étapes. Ce sont les principales étapes par lesquelles passe notre équipe, qui s’efforce de fournir une expérience d’investissement très convaincante :

  • Vérification des sponsors. Nous ne travaillons qu’avec des sponsors et des prêteurs qui ont fait leurs preuves en matière de rendement. Ces sponsors doivent avoir une expérience spécifique dans la même classe d’actifs, le même marché et la même stratégie que l’investissement qui nous est présenté.
  • Diligence au niveau de l’investissement. Nous analysons des centaines d’attributs, testons les hypothèses du sponsor et effectuons notre propre modélisation du rendement et évaluation des risques en nous basant sur une analyse approfondie des composantes du marché et d’autres ensembles de données.
  • Structuration des investissements. Nous mettons à profit des décennies d’expérience en matière de droit immobilier et de finance. Nous travaillons en étroite collaboration avec nos partenaires promoteurs pour structurer les investissements de manière à ce qu’ils offrent à nos investisseurs des rendements potentiels attrayants, ajustés en fonction des risques. Dans la plupart des cas, cela implique également un rendement privilégié et un flux de trésorerie à court terme ou immédiat.
  • Gestion des actifs en cours. Nous surveillons la progression de nos investissements jusqu’à leur sortie. Cela signifie pour nos investisseurs des rapports de performance fréquents et transparents. Nous travaillons en permanence avec nos partenaires sponsors pour trouver des solutions à tout problème imprévu. L’objectif primordial est de maximiser les rendements pour nos investisseurs.

En fin de compte, tous les investissements doivent faire l’objet d’un vote unanime de notre comité des investissements. Nous avons accepté moins de 5 % des investissements qui nous ont été présentés.

7) L’investisseur investit-il directement avec le sponsor ou par l’intermédiaire d’une SARL créée par EquityMultiple ? En ce qui concerne les documents fiscaux, les investisseurs reçoivent-ils un K-1 ou un 1099 ?

De grandes questions.

Tous nos investissements en actions et en actions privilégiées impliquent la création d’une structure d’accueil – dans notre cas, une SARL. Cette entité investit dans chaque opération, généralement sous la forme d’une société en commandite (LP). Nous procédons ainsi afin de garantir l’éloignement de la faillite ; si jamais EquityMultiple devait cesser ses activités (ce que nous ne prévoyons évidemment pas), ces entités d’investissement seraient reprises par un gestionnaire tiers.

Pour chaque action ou participation privilégiée, nous structurons le degré de protection maximum possible pour nos investisseurs. Nous disposons également souvent d’un certain recours dans le cas peu probable d’actions de mauvaise foi de la part du sponsor. Nous pensons que c’est un grand avantage de notre modèle par rapport à l’investissement direct avec les sponsors.

En général, nos investisseurs recevront un K-1 pour les investissements en capital et un 1099 ou un K-1 pour les investissements en dette ou en actions privilégiées.

8) Quels sont les résultats obtenus jusqu’à présent ? Quelle est la performance globale des opérations EquityMultiple ?

Au cours des quatre dernières années, nous avons proposé plus de 100 investissements dans tout le pays. Jusqu’à présent, 22 d’entre eux ont effectué un cycle complet et la plupart ont donné des résultats conformes aux attentes.

Nous avons construit un utilitaire de suivi qui montre la performance globale du portefeuille. Tout le monde peut y accéder en créant un compte (qui est gratuit).

La majorité de ces 22 investissements réalisés sont des opérations d’emprunt ou de capitaux propres privilégiés. Cela signifie que nos investisseurs ont eu droit à un taux de rendement forfaitaire établi par contrat (et à une part cible de hausse dans le cas des investissements en actions privilégiées). En tant que tel, nos rendements globaux à ce stade reflètent cette fourchette de rendement annualisé de faible à moyenne.

Nous sommes encore au début de la durée de bon nombre de nos investissements en actions ; l’éventail des rendements possibles pour un investissement en actions est généralement beaucoup plus large. La majorité de nos investissements en capital restent dans les délais prévus et beaucoup d’entre eux rapportent un flux de trésorerie régulier à nos investisseurs.

J’encourage vivement tous ceux qui sont curieux de jeter un coup d’œil à l’outil de suivi des performances ; comme notre volume d’affaires a augmenté ces dernières années, nous nous attendons à voir un nombre accru de sorties dans les prochains trimestres. Ces sorties seront intégrées dans notre prochain rapport.

9) Quel pourcentage du portefeuille d’un investisseur recommanderiez-vous d’allouer à ces types d’investissements ?

Nous classons les types d’investissements sur EquityMultiple comme des investissements immobiliers privés et illiquides. Ce type d’investissement se distingue nettement d’un investissement dans un REIT (fonds de placement immobilier) public en ce sens que les placements sont moins liquides. Cependant, en partie à cause de cette illiquidité, les investissements immobiliers privés ont historiquement montré une moindre corrélation avec le marché boursier.

C’est une des raisons majeures pour lesquelles les investisseurs institutionnels comme la dotation de Yale ont été alloués depuis longtemps à des “actifs alternatifs” comme l’immobilier privé.

Des études ont montré que l’allocation d’une partie significative d’un portefeuille à des alternatives du marché privé peut augmenter les rendements ajustés au risque au fil du temps. Nous offrons aux investisseurs individuels la possibilité de refléter la répartition des actifs des grands investisseurs institutionnels. En outre, grâce à des minima peu élevés et à la facilité d’utilisation, de créer un portefeuille diversifié d’actifs immobiliers privés.

Bien que la stratégie d’allocation d’actifs doive être fonction de votre tolérance au risque et de vos objectifs, nous estimons que les investisseurs individuels devraient allouer plus de 15 à 25 % à des alternatives telles que l’immobilier privé, contre 0 à 5 %, ce qui est toujours le cas pour les investisseurs individuels. EquityMultiple peut aider les investisseurs individuels autogérés à combler cet écart d’allocation.

Pour les investisseurs qui commencent à utiliser une plateforme d’investissement comme la nôtre, je dirais vraiment qu’il faut poser des questions et se mettre à l’aise avant d’investir. Nous présentons la thèse d’investissement et la souscription de chaque offre en détail et proposons un processus d’investissement simplifié.

Pour toute autre question, notre équipe des relations avec les investisseurs est toujours disponible pour répondre aux questions. Nous voulons que nos investisseurs soient pleinement à l’aise avec nous et avec chaque investissement qu’ils envisagent avant de s’engager.

Je vous invite à explorer la plate-forme EquityMultiple aujourd’hui.

EquitéConclusion de l’examen multiple

Merci à Soren d’avoir fourni des réponses aussi approfondies à mes questions sur l’examen d’EquityMultiple. C’est une bonne chose qu’EquityMultiple propose une variété d’offres d’investissement pour les investisseurs accrédités. Il est également clair qu’ils sont très axés sur la diligence raisonnable.

L’essentiel est de travailler avec des sponsors expérimentés qui ont déjà investi avec succès dans des actifs en difficulté. Nous devons prêter attention à ces opportunités qui se présentent sur EquityMultiple et ailleurs. Je suis surtout intéressé par leurs fonds immobiliers privés en raison des aspects de diversification et de contrôle de la gestion.